政府公文角度解读8.28地产新政文件

这几天关于地产新政的讨论很多，基本上新政未来如何影响房企的IRR和规模天花板已经分析的很透彻了。但关于新政究竟如何落地，具体时间点如何划分，好像还都一头雾水，甚至觉得政策是不是出了BUG。

雪球上能人无数，各有所长。那我就也贡献一下自己的专业，从政府公文的行文和落地角度，来谈谈我对新政的理解。这个东西还是要看原文，昨天我一字一句读了住建部和央行的原文后，对新政未来的落地确实有了些新认识，不一定对，和大家分享，供大家批评、讨论。

一、住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局——《关于完善商品住房销售制度的通知》

1.这个文件的公文类型是“通知”，就是说这是一个上级发给下级的文件，下级要遵照执行的。这个留待后面，可以和央行的文件对比。

2.公文开头的“帽”，负责给公文定调的，原文是：“坚持稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革”。

中央部委的重量级文件，开头绝不是抄一抄凑数的。“稳中求进、先立后破”，说得非常清楚，做这个事情的原则是，先把新的（现房销售）制度建立起来，然后再打破原来的（期房预售）制度，这个过程首先要求稳，也就是不出现大的动荡，比如把一些开发商搞破产、出现新的烂尾楼。

3.公文的通知对象和结尾，原文分别是：“各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(委、管委)、自然资源主管部门，新疆生产建设兵团住房城乡建设局、自然资源局，各金融监管局：”

结尾是：“各省、自治区要加强对所辖城市商品住房销售工作的指导监督。各市县要制定实施细则，加强政策解读，营造良好舆论环境，促进房地产高质量发展。

本通知自发布之日起施行。”

这段的理解非常重要。这个通知是8.28就开始施行了，那么这个通知是什么呢？是让各省、市、自治区的住建部门，你们要完善商品住房销售制度。就是说，我告诉你们，你们要去完善你们当地的这个制度，从我这个通知发布开始，你们就要立刻干这个事。而不是说，我已经给你们弄好了，你们要去按我这个通知执行，因为我这个通知是一个框架，你们自己要去制定细则。

那么谁制定呢？市县一级政府。也就是说，省级政府要根据中央的通知精神，先发布一个《关于落实住建部<关于完善商品住房销售制度的通知>的通知》，然后各市县再根据中央的通知+自己省的通知，拟定一个《XX市关于落实中央和省里精神，完善商品住房销售制度的实施细则》。这个实施细则，才是各市县房地产项目公司最终要遵循的操作手册。

之前雪球上很多人说，是不是哪个大佬发怒了，一下把这个文件提前发布了。这纯属无稽之谈，在我们国家绝不可能发生这种事。这个文件只是整个工作方案的一环。完善商品住房销售制度是个大事，整个住建部首先肯定很早就成立了专门的领导小组，领导小组会先出一个工作方案，这个工作方案里面肯定把什么时候发布文件、什么时候给各省培训、各省最晚什么时候出指导意见、各市县最晚什么时候出细则、到什么时间要保证现房销售比例达到多少，这些一定是提前都做了方案，经过主要领导审核了，绝不可能是儿戏一样随便就决定的。

但这个文件的具体出台，之前肯定是没有跟各省、各主要开发商打招呼的，因为打了招呼就会泄露，影响很大。但这个文件本身就是一个原则纲领，是让各市县（甚至都不是省）去制定细则的，因此缓冲余地很大，不提前打招呼的问题也不大。后面的执行还有很多缓冲余地，从下面的具体行文细节中也能看出来一二。

4.最关键的这一段，第一部分的（三）：优化存量项目预售管理。本通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

另外，三部门在答记者问中的原话：通知在政策规定上不搞“一刀切”。一方面，对新老项目分类施策，“老项目老办法，新项目新办法”。通知施行之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售。……新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，规范预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全。

解读一下：虽然要让各市县自己制定细则，但中央要给一个底线，底线就是：原来已经取得工规证的项目，全都按老办法来。但是请注意，这句话的否命题并不天然成立，并不是说，没有取得工规证的项目，就要按照新办法来。因为新办法还没出台呢，细则还没制定呢，哪有新办法？所以这句话的真实意思是，各地方不能太“左”，不能一下子把老项目也都追溯了，只要是取得工规证的项目，必须全都按老办法。至于没有取得工规证的，你们地方自己可以斟酌，但是原则上是要推进现房销售，中央一定会考核各省的进度执行情况（现房销售占比等）的。这句话是要保护老项目，绝不是要一棒子打死新项目的意思。后面在央行的文件里也有类似的表述。

在三部门答记者问中，直接反向表述了：“未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售。”这说得更清楚了，未取证的项目要“有力有序”，意思就是要地方自己斟酌，不能拖着不办，也不能一棒子打死。

二、中国人民银行、国家金融监督管理总局——《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》

1.这个公文类型叫“意见”，注意这就不是通知了，因为央行并不是完全给下属单位发文，更多是作为监管部门给各银行发文，因此只能是“意见”。显然，“意见”的约束力要小于“通知”。当然实际上执行的区别可能并不大，但理是这个理。

2.央行这个意见没有“帽”，直接就是条目。第一条讲为什么制定这个意见，不是很重要。第二条讲这个意见遵循的基本原则，这就重要了。那么首先要遵循的原则是什么呢？所有废话之后的第一句话就是：“配合商品住房销售制度改革”。

也是说，我这个意见是为了配合住建部完善商品住房销售制度改革而制定的，因此我一定是要跟随住建部的改革节奏，要给住建部帮忙，而不是添乱。那么大的原则就应该是：住建部用老办法的，原则上我也应该用老办法，住建部用新办法的，我也应该配合新办法。

3.第三条：银行业金融机构应按照本意见要求，完善房地产信贷管理机制……

这就跟住建部的通知类似，我这个意见只是一个“总要求”，具体的管理机制要各个执行银行去制定。

4.第三十六条：本意见自印发之日起施行，施行之日前已签订房地产贷款合同的，继续按照合同约定执行。个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体业务管理办法由金融监管总局牵头制定。

对这一条的理解也很重要。文件只强调了“施行之日前已签订房地产贷款合同的，继续按照合同约定执行”，那么否命题是否天然成立呢？应该并非这个意思，还是那个原因，新办法还没出台呢，新签订的贷款合同所遵循的具体业务管理办法还没有呢，怎么可能做到一刀切呢。要注意，这里可不是单单指购房贷款，是所有类型的房地产贷款。

如果文件的目的就是为了不让房地产企业回款，把今年新拿地的贷款全都锁死，把他们现金流都断了，那完全可以换个说法：“施行之日后签订购房贷款合同的，个人贷款应严格在项目竣工备案后发放。”

与住建部的文件一样，这一条单独拿出来说，是为了防止地方执行时矫枉过正的，也是为了防止一些老百姓以此文件为依据，拒绝在交房前偿还贷款。对于新签订的贷款合同，要等金融监管总局去制定具体业务管理办法，也要根据各地住建部新规的执行进度来适配。最终贷款政策是要服务于现房销售改革的，绝不会给住建部的改革添乱，互相掣肘。

最后，当下各地的一些乱象，比如地产项目公司不知道怎么办，地方支行不知道怎么办，住建委也都一脸懵逼，这是很正常的，因为太基层了，文件精神没法这么快传达到。周五发布文件，周末各省级住建厅才开始加班处理这项工作，省里的住建厅、自然资源厅、金融管理部门、央行分行要一起开会商量，这些部门的分管副省长肯定不是一个人，也要在省长的牵头下一起商量，最后起草文件并印发，这些都不是几天能够完成的事。耐心等一等，省里的指导意见下来，市级住建委自然心理就有底了。

还是那句话，我国的政策绝没有“一翻一瞪眼”，所有人都被干懵了，炸弹要不起。所有政策一定都是稳中求进、水到渠成。

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