聊聊城市更新的下半场思路

本文来自微信公众号： 感性城市SCity ，编辑：SCityTeam，作者：拯救上班卒

◎或许不只是城市更新，一切商业和消费，人们最该学会的都是克制。

这些年走过不少旧改项目。

永庆坊到南头古城，东郊记忆到西岸梦中心，安福路到东湖路，退化公园到侨乡商品城。

多数的更新项目，宣传点永远是“做对了什么”：做规划，做设计，做招商，做活动。

人潮来了，话题有了，租金涨了，但最初那种松弛、格调、氛围在一阵商业价值追捧中，有的慢慢就不见了。

更有趣的是，当更新改造成了一种操盘手段和投资时尚，局中人是否又能在这个商业生态中面面俱到呢？操盘方、投资方、品牌方、消费者，愿景如何统一？

更新外表之下，我们到底需要什么样的内容生态和精神导向？浅聊一下。

回归更新与旧改

每一步都解决旧困局

每一次又留下新问题

城市更新1.0，是形象界面更新。

万科在旧改更新的故事，走得很早。南区大本营的永庆坊、南头古城到现在也是政府访客必带的参观点，后期成都华西坝大学路，提取历史建筑元素用现代方式演绎立面；猛追湾，设计改造运营一体打包，年均接待游客超800万人次。

这一系列，带动了人们初步看待城市更新的眼光。

后来的上海安福路，从刻意经营外立面的几个大店，没有辣妹概念时期就开出来的BM、Brunch鼻祖可丽饼RAC，以及初代创新业态多抓鱼和野兽派。

万科更新项目（上）

上海安福路（下）

©图源小红书

如果说这一系列基于地段改造的使命，是让旧城重新被看见，那么走到路口好像变味了？

安福路最初以格调著称，如今变成品牌广告墙聚集地。味道变了，格调能因为名字而保留多久呢？

包括最近火起来的东湖路更新，这条路一直存在，有些小店一直存在，梧桐树没变，老房子没变，为什么会有“更新”一说？

操盘团队的核心业务，是提升资产价值，还是造福商圈？天然地段价值的开采，是否应该有节制？

旧改的第一个分岔口思考：连锁品牌与非连锁之间的墙，到底存不存在？

FUFU上海©图源小红书nicole-ni

城市更新2.0，是盘活低效空间，引入新生代消费者。

主要对象瞄准了旧厂房、老住宅、闲置楼宇，引入咖啡、书店、买手店、画廊这些新生活标配。

何东旧居、EKA天物、此地CyPARK走的是这个方向。

好处是见效快，风险是容易同质化。换一个城市，换一个名字，内容却似曾相识。

项目和品牌之间达成了某种共同成就的默契，我不走寻常路，你不按寻常标准评估身价，那些商业逻辑中的地段、体量、周边氛围被缩小或放大。

比如挨着演艺和学校办公资源的此地CyPARK，开始一定要跑去这些大众消费，但最终似乎又回到了大众怀抱；比如天远地远的EKA天物，从一个最美西餐厅故事开始，到郊区中年文艺港湾，到最近外网东南亚必打卡项目，旧改的初衷仿佛也不重要了。

河东旧居和此地CyPARK（上）

景德镇陶溪川（下）

©图源小红书黑猫、影向远方

城市更新3.0，是带动创业孵化，不只是引入消费者，也引入生产者。

景德镇陶溪川，老瓷厂片区，2012年起修旧如旧，保留老厂房红砖墙体和工业肌理。但真正的价值不在建筑。一个年轻人带着手艺来，有可负担的工坊，有周末市集可摆摊，有贴息贷款可周转。

硬件改造不多，更多是软件改造，造节造话题，影响力起来了，投资空间更新才刚开始，这一切不是从招商满员结束，而是让生态池里的人把事业做起来才圆满。

城市更新4.0，是城市维度的跃升，国际名片的表达。

上海张园算是一个案例，高能级品牌，各种策展和国际化尝试，客流和消费都不是重点，让这个地方彻底变成新的标签和气质，才是城市能级提升的终极目的。

高瞻远瞩的梦想之下，日复一日的打工人、品牌方、消费者，是否也能有所收获，还是沦为耗材、过客、背景？

有趣的是，不管是哪种旧改更新，到如今都在面临共同的困境。

最近东郊记忆迎来了MINISO LAND这样的连锁头部玩家入驻，这个从私房菜中登文艺基地，到国潮时尚孵化场的旧改项目，一直在与时俱进，下一步呢？

©图源小红书山巷里、久安娜、AAA建材晴姐

再把视线放大到国外，日本、泰国、马来西亚也有很多玩法。

旧医院改造成社区客厅，学校改成创意园区，停车场、屋顶变身农场鲜市…共同点不是改造得多漂亮，而是做到了多方受益。

品牌有生长空间，消费者有生活体验，投资者有成长回报，操盘者有愿景落地。四者缺一，项目就走不远。

反观我们的一些更新，操盘者要政绩，投资者要快钱，品牌要流量，消费者要新鲜。每个人都想拿走一点，最终每个人都觉得被亏欠。

这些问题指向同一个追问：我们到底需要什么样的更新？

厦门与泉州

一些非正式更新

泉州鲤城区有一条侨乡商品街，1986年建成，全长约500米。中西合璧的骑楼，木质双层回廊，闽南红砖墙体配雕花栏杆。

四十年前，这里是泉州小义乌，后来变成泉州华强北。电商兴起后，二楼大量商铺空置，沦为仓库。

2024年，一群年轻人搬了进来。没有改造这条街，没有统一招牌，没有业态规划，没有运营团队。只是租下空置的二楼，开了咖啡店、潮牌店、复古服饰店、酒吧。

平衡木咖啡、咸蛋公园、麻瓜商店，一家家沿着回廊长了出来，几乎没有动过一砖一瓦，店主保留老街旧物感，内部改成木质调，加固围栏，让店铺自然融入街区肌理。

截至目前，已有30多家由年轻人主导的新兴业态入驻。

吸引年轻人的东西很简单——低租金。一个潮玩店主理人用约二十平方米铺位，装修只花千把块钱，三五个月回本。

但低租金只是起点，更吸引人的是各自节奏，自然生长，有容错空间，有尝试反馈的时间。

再说厦门，斗西路的DVLN ParK退化公园同样是旧改，难得一见的屋顶公区更新，迎来了首层扩大的故事。

作为设计公司操盘，退化的思想是不过度装饰，三年前签下这块地方时，没人觉得是好主意——位置偏，动线差，楼下还有住家。但就是这么个犄角旮旯，三年间长出了花店、瑜伽馆、烘焙店、设计师买手店，举办了上百场活动。

团队没有客流监测仪，没有绩效考核表，不统计客流量，做好审美和公共空间，剩下就是慢慢养。

而在厦门海上世界，招商蛇口把临海观景平台交给这个团队，打造了退化村，藏在购物中心内的盒中街区，虽身处商场，却拥有完整独立性。

并不是说这种商业成就上汇报多高，而是某种程度上，退化村和海上世界的合作，打开了某种“不相容”的合作模式探索，你喜欢我，就让我保持是我。

DVLN ParK退化公园和退化村

©图源小红书番茄与鱼的家

集美学村的不问东西艺术园区，则是另一种“散步文学”的代表。

前身是上世纪五六十年代的教工宿舍东西岑楼，闲置多年。园区采用微改造模式，完整保留老楼的红砖墙、原木梁架，入驻的是独立设计师工作室、手作工坊、艺术画廊和轻食空间，没有连锁品牌。

这里甚至谈不上整体满铺或者正式开业，但它最打动人的，正是空间本身跳出了商业框架。

有些杂乱不够坪效理论的草坪，恰好恢复了福建人童年记忆中的老院坝、村口大树、排楼走道。

咖啡香与古早味在此相遇。院坝里喝茶，大树下聊天，排楼下纳凉。商业只是这些生活场景的配角。

不问东西艺术园区©图源小红书沙拉

这些案例有一个共同点：回报周期变慢，没有快速招商，没有统一推广，没有统一行动。

年轻人是慢慢回流，而不是一蹴而就。人传人带来的认同，比小红书传人更长久。前者是真实的体验，后者是算法推送。

或许，未来更多非经营空间、无用空间，成为旧改的精华。

公园、步道、草地、座位、院子，不产生直接收益，不追求坪效，不设置消费门槛。让散步成为目的，让发呆成为内容，让相聚不需要理由。不喧哗，不张扬，不制造话题。

更新目的，是让城市重新变得可以行走，可以停留，可以呼吸。

AI时代的猜想

当生产不再是生活重点

高效聚集的时代也将结束

旧改下半场的使命，是让生活顺利过渡。

城市从诞生那天起，就是人高效聚集的地方。

这背后，是过去几代人“以生产为主”的生活方式。

聚集带来交易，交易带来商业，商业配套的是生活节奏。城市围绕工厂、写字楼、产业园组织空间，效率优先，KPI至上。

人跟着工作选择城市，生活跟着生产改变方式。商业成了生产的附属品，消费成了效率的补偿。

问题是，一旦离开枢纽，离开快节奏、贡献KPI的陀螺生活，人生意义还剩下什么？

谁让习惯了牛马卷的80后90后回归正常的人类生活？谁引导我们明白，这不是躺平，这是正常人生体验本身？

只能是无孔不入的商业。

AI设计

©图源小红书ZzzuJia

让人顺利地进入下个生存时代，或许是“城市更新”下半场最大的使命。

不是消费主义的刺激，更不是攀比与刺激的假眼界，是润物细无声的安抚和恰到好处的共生。

当一座城市不再只围着生产转，商业的底层逻辑，也要跟着变。

过去商场比的是谁品牌多、谁坪效高、谁客流大。未来商业比的是谁更懂生活、谁更能让人待得住、谁更愿意留白。

上一代旧改做了太多加法，这一代或许要学会做减法。

减去不必要的规划，减去不必要的招商，减去不必要的流量焦虑。让城市重新变得可以散步，可以发呆，可以闲聊。让商业回归生活，让生活回归人本身。

后记

生活是什么呢？面朝大海，春暖花开，关心粮食和蔬菜…

但现在社会对人的异化，让我们以为，生活的样子：是面朝大海买房，春暖花开拍照，关心粮食和蔬菜价格。

底层逻辑的偏差，必然导致上层建筑歪掉。

泉州和厦门或许不是最佳样本，但似乎能打破一些认知茧房：更新不仅是规划变身，也可以是把空间还给年轻人，让他们用自己的方式去理解、去填充、去生长。

侨乡商品街的年轻人没有去改造那条街，他们只是搬了进去。退化公园的团队没有去设计那个天台，他们只是铺了砂砾种了树。大社没有去打造什么文化IP，他们只是恢复了院坝和村口大树。

或许不只是城市更新，一切商业和消费，人们最该学会的都是克制。